От чего «бегут» жилые дома?
По закону общее собрание собственников в любой момент может решить перейти в другую управляющую компанию или создать ТСЖ. Но так ли легко реализовать это право?
Управляющие компании в ответ на претензии в связи с плохим качеством обслуживания обычно жалуются на то, что дома им достались в плохом состоянии, велика задолженность собственников за услуги ЖКХ, а у компаний нет средств для того, чтобы привести дома в надлежащий порядок. Однако все меняется, стоит владельцам квартир, разуверившимся в обещаниях руководителей УК, заявить о смене УК или же об избрании другого способа управления домом. Бизнесмены от ЖКХ готовы на все, лишь бы не отпускать лакомый кусок.
Сами коммунальщики заявляют, что тоже страдают от «перебежчиков», оставляющих после себя миллионные долги.
В настоящее время на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в Ульяновске работает 31 компания различных форм собственности.
Как отмечают в Управлении Федеральной антимонопольной службы (УФАС) по Ульяновской области, рынок характеризуется слабо развитой конкуренцией. При этом «уровень концентрации на рынке услуг управления многоквартирными домами в Ульяновске является высоким». Фактически город поделен коммунальщиками на территории, собственникам жилья навязаны определенные управляющие компании. Альтернативные компании к своим домам УК не подпускают, действуя по принципу «это моя корова, я ее дою». В результате рынок услуг ЖКХ монополизирован, создана иллюзия, что у собственника жилья нет выбора. Однако пусть медленно, но ситуация выправляется, на рынок жилищных услуг приходят альтернативные управляющие компании. Но, главное, собственники все чаще решаются воспользоваться возможностью, отказавшись от услуг одной компании, перейти в другую.
Сама процедура несложная и прописана в статье 161 Жилищного кодекса РФ, которая гласит, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в протокол общего собрания должно быть внесено не менее 51 процента подписей собственников жилья) и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Это право общего собрания касается и определения управляющей компании. Однако на деле активистам приходится сталкиваться с препятствиями. Самая распространенная проблема заключается в том, что получить документы, нужные для перехода в новую УК или ТСЖ, практически невозможно. Без них поставщики ресурсов не станут заключать договоры. Зная об этом, многие управляющие компании начинают препятствовать жильцам дома и под разными предлогами не отдают документы.
В 2009 году между ЖСК «Надежда» и ООО «УК «Дом-Сервис» был заключен договор на управление, обслуживание и оказание дополнительных услуг многоквартирному дому №37 по улице Рябикова. Однако работа управляющей компании жителей кооперативного дома не устроила, и через год общим собранием собственников было принято решение расторгнуть договор с ООО «УК «Дом-Сервис» и управлять домом непосредственно через ЖСК «Надежда». ЖСК направил в УК уведомление о расторжении договора и запросил необходимые документы, договоры с ресурсоснабжающими организациями и акты сверки. Несмотря на это, передавать техническую документацию УК и не собиралась, сославшись на то, что ЖСК «Надежда» не предоставлены документы, подтверждающие полномочия и легитимность кооператива. Также ООО «УК «Дом-Сервис» сообщило, что общество заключило персональные договоры с собственниками жилых и нежилых помещений. Кроме того, УК не уведомила ресурсоснабжающие организации о расторжении договора управления, поэтому УМУП «Городской теплосервис», МУП «Ульяновскводоканал» и ОАО «Ульяновскэнерго» отказали ЖСК в заключении договоров, соответственно, на тепло-, водои электроснабжение. Над жильцами нависла реальная угроза остаться зимой без тепла, света и газа, при том, что они продолжали регулярно оплачивать жилищно-коммунальные услуги управляющей компании.
ЖСК обратился в арбитражный суд области и УФАС по Ульяновской области. Оба органа признали действия управляющей компании незаконными и обязали передать всю техническую документацию на дом. Как говорится в решениях, в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация (ТСЖ, ЖСК), вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором. Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию вновь выбранной УК за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за тридцать дней до дня возникновения у вновь избранной управляющей организации обязанности управлять многоквартирным домом. Кроме того, у управляющей организации нет права обжаловать решения общего собрания, это могут сделать только собственники.
В итоге собственники квартир в кооперативном доме вынуждены были восстанавливать всю документацию на дом за свой счет.
Зачастую, чтобы удержать дома, УК идут на хитрость и в ответ на письма с итогами голосования жильцов сообщают просто: «Мы ничего не получали, не видели никаких писем от вас».
И так до тех пор, пока жители не устанут бороться. Чтобы этого избежать, юристы советуют отправлять письмо в УК с уведомлением, под подпись получателя – тогда не получится схитрить, что документы не были получены.
Впрочем, бывает и так, что управляющая компания, видя всю безвыходность ситуации и понимая, что жильцов так просто не удержать, пускается на уговоры. Особенно если речь заходит не о переходе в другую УК, а о создании ТСЖ. Руководство УК при этом выдвигает стандартные аргументы типа «в ТСЖ одни мошенники» или «вам придется больше платить».
Опытные в коммунальных делах люди говорят, что время от времени инициировать общие собрания с вопросом о смене УК полезно. Как правило, в таких случаях нерадивые компании резко активизируют свою деятельность. «Как только речь заходит об уходе от УК или создании ТСЖ, управляющая компания готова вылезти из кожи вон, найти и потратить на дом десятки тысяч, лишь бы жильцы передумали. Когда наша УК забывает о нас, мы используем этот способ», – поделился старший по дому одного из жилых домов в Засвияжском районе.
Однако, как говорят активисты сферы ЖКХ, самая большая проблема при переходе из одной УК в другую вернуть деньги, уплаченные жильцами управляющей компании по статье «Капитальный ремонт». Чаще всего УК отказывается их возвращать и решить вопрос можно только в суде. По закону у каждого дома, состоящего на балансе управляющей компании, должен быть отдельный лицевой счет, взглянув на который, можно узнать, сколько жильцы накопили на капитальный ремонт, сколько дом «собрал» денег от, например, аренды нежилых помещений, рекламы и так далее. Однако зачастую деньги поступают в один общий котел, и даже руководство УК не может точно сказать, какая сумма к какому дому относится, хоть это и нарушение законодательства.
Главная претензия управляющих организаций к «перебежчикам» заключается в том, что после ухода в другую УК или создания ТСЖ остаются неоплаченными долги собственников.
- У нас много домов в течение года переходят из одной управляющей компании в другую. При этом каждый раз УК заводит на дом новый лицевой счет, – говорит директор Ульяновского филиала ООО «РИЦ» Виктор Сакун. – К примеру, жильцы дома №2 по улице Орлова за последнее время трижды меняли управляющую компанию, и каждый раз старший по дому заявлял жильцам: «Мы перешли в новую компанию, забудьте про старые долги». Чтобы такого не происходило, я считаю, необходимо вводить единые сквозные счета на каждое жилое помещение (квартиру) с момента его заселения. Тогда, куда бы ни «бегал» дом, собственник будет платить за то, что должен.