• twitter
  • facebook
  • vkontakte
  • youtube
  • instagram

Аналитический отчет о состоянии конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса

Аналитический отчет о состоянии конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса

I.     Общие положения

Анализ состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса проведен на основании Приказа ФАС России от 11.04.2014 №253/14 «О внесении изменений в План работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы» в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220.  в целях формирования реестра хозяйствующих субъектов, ведение которого предусмотрено подпунктом «а» пункта 8 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Реестр), и для использования результатов анализа при осуществлении государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства и экономической концентрацией.

При анализе и оценке состояния конкуренции на товарном рынке в качестве исходной информации использовались сведения, полученные от хозяйствующих субъектов, действующих на рынке, а также информация, полученная от Министерства строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области.

II.   Временной интервал исследования товарного рынка

Временной интервал исследования определен трехлетним периодом: 2011, 2012 и 2013 гг. (с поквартальной детализацией).

III. Продуктовые границы товарного рынка

В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.

Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от жилья от застройщика.

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса (далее - Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса).

В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1.       Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.

2.       Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7.

1)   Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).

2)   Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м.

3)   Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:

 - общей жилой комнаты – 14 кв. м.;

 - спальни – 10 кв. м.;

 - кухни – 8 кв. м.

4)   Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв. м.

5)   Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным нижеприведенной таблицы.

 

Число жилых комнат

1

2

3

4

5

6

Рекомендуемая площадь квартир

(по нижнему и верхнему пределу площади), кв. м

28-45

44-60

56-80

70-100

84-116

103-126

6)       Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:

 - комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;

 - общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;

 - спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);

 - кухни – 6 кв. м.;

 - кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.

7)       Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

С учетом изложенного, объектом изучения является рынок на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса. Таким образом, продуктовые границы рынка определены как реализация первичного жилья экономического класса.

В целях повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнением обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по формированию рынка доступного жилья осуществляется строительство жилья экономического класса.

Также потребность в жилье удовлетворяется с помощью инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов. Рынок услуг долевого строительства является самостоятельным рынком и также подлежит анализу.

IV. Географические границы товарного рынка

Географическими границами рынка первичного жилья экономического класса в целях данного исследования являются административные границы г.Ульяновска и г.Димитровграда.

V.    Состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке

По данным Министерства строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области, строительство и реализацию первичного жилья экономического класса осуществляют хозяйствующие субъекты, перечень которых приведен в Таблице 1 и Таблице 2.

Таблица 1

Перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство и реализацию первичного жилья экономического класса на территории г.Ульяновска и г.Димитровграда в 2011-2013 гг.

 

№ п/п

Наименование хозяйствующего субъекта

Юридический адрес

1

ООО «ДСК»

 

г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.64

2

 

ООО «Век»

г.Ульяновск, ул.Октябрьская, д.22-П

 

Таблица 2

Перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих долевое строительство первичного жилья экономического класса на территории г.Ульяновска в 2011-2013 гг.

 

№ п/п

Наименование хозяйствующего субъекта

Юридический адрес

1

ООО «ДСК»

 

г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.64

2

ООО «Запад»

г.Ульяновск, ул.Карла Либкхнехта, д.19а

3

ООО «Запад-2»

г.Ульяновск, ул.Карла Либкхнехта, д.19а

4

ООО «Проектно-строительная компания»

г.Ульяновск, ул.Радищева, д.57

5

ООО «Век»

г.Ульяновск, ул.Октябрьская, д.22-П

6

ООО «Средневолжская строительная компания»

г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.26

7

ООО «Премьера»

г.Ульяновск, ул.Ефремова, 99

8

ЗАО «Строительная корпорация»

г.Ульяновск, ул.Кольцевая, д.8

9

ООО «Строительная сфера»

г.Ульяновск, ул.Радищева, 5

 

Таблица 3

Перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих долевое строительство первичного жилья экономического класса на территории г.Димитровграда в 2011-2013 гг.

 

№ п/п

Наименование хозяйствующего субъекта

Юридический адрес

1

ООО «Век»

г.Ульяновск, ул.Октябрьская, д.22-П

2

ООО «Средневолжская строительная компания»

г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.26

3

ООО «Регион Девелопмент»

Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Московская, д.60А

4

 

ООО «ДУС»

Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Юнг Северного Флота, д.2

5

ЗАО «Агентство недвижимости»

Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Московская, д.60а

 

VI. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке

Расчет объемов рынков первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанных рынках, осуществляется на основании объемов реализации (кв. м.).

Доля хозяйствующего субъекта на рынке первичного жилья экономического класса рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.

VII.                     Определение уровня концентрации товарного рынка

Для определения уровня концентрации товарных рынков используются показатели:

- коэффициент рыночной концентрации - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке (CR3);

- индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке (HHI).

 

В рассматриваемые периоды в указанных географических границах уровень концентрации рынка услуг долевого строительства высокий, так как 70% <CR3 <100% или 2000< HHI <10000.

 

      На рынке первичного жилья экономического класса определение уровня концентрации рынка не требуется, так как в рассматриваемые периоды времени на данном рынке в границах г.Ульяновска и границах г.Димитровграда функционировали 2 хозяйствующих субъекта.

VIII.                  Определение барьеров входа на товарный рынок

В связи с тем, что опрошенные хозяйствующие субъекты сведений о наличии барьеров входа на товарный рынок первичного жилья экономического класса не представили, вывод о барьерах сделан Управлением на основании анализа законодательных актов РФ:

а) экономические:

- необходимость осуществления значительных первоначальных капиталовложений при длительных сроках окупаемости этих вложений;

- более высокие издержки привлечения финансирования для потенциальных участников по сравнению с хозяйствующими субъектами, действующими на рассматриваемом рынке;

- издержки выхода с рынка, включающие, в том числе, инвестиции, которые невозможно возместить при  прекращении хозяйственной деятельности;

- преимущества хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом рынке, перед потенциальными участниками, в частности, по затратам на единицу продукции и по спросу на товар.

 б) административные:

- условия  вступления в СРО;

- стандарты и предъявляемые к качеству требования;

- обусловленные существующими процедурами препятствия в отведении земельных участков под застройку;

- в подключении объектов сетевой инфраструктуры к объектам вновь возводимой жилой недвижимости;

- контроль и надзор, осуществляемый контролирующими органами государственной власти и органами местного самоуправления в период строительства;

- сдача объекта Государственной приемочной комиссии.

Из анализа анкет, направленных хозяйствующим субъектам, действующим на рынке, следует, что к барьерам входа на рынок можно отнести также высокую налоговую нагрузку застройщиков и высокие процентные ставки по кредитованию строительства жилых объектов

IX. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке

Из проведенного анализа следует, что рынок первичного жилья экономического класса  в пределах   географических границ г.Ульяновска и г.Димитровграда является высококонцентрированным. Конкурентная среда является неразвитой.