Аналитический отчет о состоянии конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса
Аналитический отчет о состоянии конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса
I. Общие положения
Анализ состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса проведен на основании Приказа ФАС России от 11.04.2014 №253/14 «О внесении изменений в План работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы» в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220. в целях формирования реестра хозяйствующих субъектов, ведение которого предусмотрено подпунктом «а» пункта 8 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Реестр), и для использования результатов анализа при осуществлении государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства и экономической концентрацией.
При анализе и оценке состояния конкуренции на товарном рынке в качестве исходной информации использовались сведения, полученные от хозяйствующих субъектов, действующих на рынке, а также информация, полученная от Министерства строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области.
II. Временной интервал исследования товарного рынка
Временной интервал исследования определен трехлетним периодом: 2011, 2012 и 2013 гг. (с поквартальной детализацией).
III. Продуктовые границы товарного рынка
В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011 № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами», под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.
В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также в меньшей доле – перепродавцы.
Вторичный рынок жилья – рынок жилых помещений, купленных и использовавшихся ранее их первоначальными владельцами (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь»), то есть квартир, обладающих определенной степенью износа, находящихся в частной или государственной собственности. Этому определению соответствуют также «новые» квартиры, реализуемые перепродавцами, поскольку это жилье продается не впервые, а также потому, что за время нахождения этого жилья в собственности перепродавца, имели место процессы амортизации, то есть это жилье все-таки отличается от жилья от застройщика.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 28.06.2010 № 303 утверждены Методические рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса (далее - Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса).
В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:
1. Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.
2. Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7.
1) Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).
2) Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м.
3) Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:
- общей жилой комнаты – 14 кв. м.;
- спальни – 10 кв. м.;
- кухни – 8 кв. м.
4) Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв. м.
5) Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным нижеприведенной таблицы.
Число жилых комнат | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
Рекомендуемая площадь квартир (по нижнему и верхнему пределу площади), кв. м | 28-45 | 44-60 | 56-80 | 70-100 | 84-116 | 103-126 |
6) Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:
- комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;
- общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;
- спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);
- кухни – 6 кв. м.;
- кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.
7) Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.
С учетом изложенного, объектом изучения является рынок на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса. Таким образом, продуктовые границы рынка определены как реализация первичного жилья экономического класса.
В целях повышения уровня обеспеченности населения жильем, выполнением обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан, а также во исполнение целевых программ по формированию рынка доступного жилья осуществляется строительство жилья экономического класса.
Также потребность в жилье удовлетворяется с помощью инвестиционного участия дольщиков в проектах капитального строительства жилых домов. Рынок услуг долевого строительства является самостоятельным рынком и также подлежит анализу.
IV. Географические границы товарного рынка
Географическими границами рынка первичного жилья экономического класса в целях данного исследования являются административные границы г.Ульяновска и г.Димитровграда.
V. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке
По данным Министерства строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области, строительство и реализацию первичного жилья экономического класса осуществляют хозяйствующие субъекты, перечень которых приведен в Таблице 1 и Таблице 2.
Таблица 1
Перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство и реализацию первичного жилья экономического класса на территории г.Ульяновска и г.Димитровграда в 2011-2013 гг.
№ п/п | Наименование хозяйствующего субъекта | Юридический адрес |
1 | ООО «ДСК»
| г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.64 |
2
| ООО «Век» | г.Ульяновск, ул.Октябрьская, д.22-П |
Таблица 2
Перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих долевое строительство первичного жилья экономического класса на территории г.Ульяновска в 2011-2013 гг.
№ п/п | Наименование хозяйствующего субъекта | Юридический адрес |
1 | ООО «ДСК»
| г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.64 |
2 | ООО «Запад» | г.Ульяновск, ул.Карла Либкхнехта, д.19а |
3 | ООО «Запад-2» | г.Ульяновск, ул.Карла Либкхнехта, д.19а |
4 | ООО «Проектно-строительная компания» | г.Ульяновск, ул.Радищева, д.57 |
5 | ООО «Век» | г.Ульяновск, ул.Октябрьская, д.22-П |
6 | ООО «Средневолжская строительная компания» | г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.26 |
7 | ООО «Премьера» | г.Ульяновск, ул.Ефремова, 99 |
8 | ЗАО «Строительная корпорация» | г.Ульяновск, ул.Кольцевая, д.8 |
9 | ООО «Строительная сфера» | г.Ульяновск, ул.Радищева, 5 |
Таблица 3
Перечень хозяйствующих субъектов, осуществляющих долевое строительство первичного жилья экономического класса на территории г.Димитровграда в 2011-2013 гг.
№ п/п | Наименование хозяйствующего субъекта | Юридический адрес |
1 | ООО «Век» | г.Ульяновск, ул.Октябрьская, д.22-П |
2 | ООО «Средневолжская строительная компания» | г.Ульяновск, ул.Московское шоссе, д.26 |
3 | ООО «Регион Девелопмент» | Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Московская, д.60А |
4
| ООО «ДУС» | Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Юнг Северного Флота, д.2 |
5 | ЗАО «Агентство недвижимости» | Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Московская, д.60а |
VI. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке
Расчет объемов рынков первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанных рынках, осуществляется на основании объемов реализации (кв. м.).
Доля хозяйствующего субъекта на рынке первичного жилья экономического класса рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.
VII. Определение уровня концентрации товарного рынка
Для определения уровня концентрации товарных рынков используются показатели:
- коэффициент рыночной концентрации - сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке (CR3);
- индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана - сумма квадратов долей (выраженных в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке (HHI).
В рассматриваемые периоды в указанных географических границах уровень концентрации рынка услуг долевого строительства высокий, так как 70% <CR3 <100% или 2000< HHI <10000.
На рынке первичного жилья экономического класса определение уровня концентрации рынка не требуется, так как в рассматриваемые периоды времени на данном рынке в границах г.Ульяновска и границах г.Димитровграда функционировали 2 хозяйствующих субъекта.
VIII. Определение барьеров входа на товарный рынок
В связи с тем, что опрошенные хозяйствующие субъекты сведений о наличии барьеров входа на товарный рынок первичного жилья экономического класса не представили, вывод о барьерах сделан Управлением на основании анализа законодательных актов РФ:
а) экономические:
- необходимость осуществления значительных первоначальных капиталовложений при длительных сроках окупаемости этих вложений;
- более высокие издержки привлечения финансирования для потенциальных участников по сравнению с хозяйствующими субъектами, действующими на рассматриваемом рынке;
- издержки выхода с рынка, включающие, в том числе, инвестиции, которые невозможно возместить при прекращении хозяйственной деятельности;
- преимущества хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом рынке, перед потенциальными участниками, в частности, по затратам на единицу продукции и по спросу на товар.
б) административные:
- условия вступления в СРО;
- стандарты и предъявляемые к качеству требования;
- обусловленные существующими процедурами препятствия в отведении земельных участков под застройку;
- в подключении объектов сетевой инфраструктуры к объектам вновь возводимой жилой недвижимости;
- контроль и надзор, осуществляемый контролирующими органами государственной власти и органами местного самоуправления в период строительства;
- сдача объекта Государственной приемочной комиссии.
Из анализа анкет, направленных хозяйствующим субъектам, действующим на рынке, следует, что к барьерам входа на рынок можно отнести также высокую налоговую нагрузку застройщиков и высокие процентные ставки по кредитованию строительства жилых объектов
IX. Оценка состояния конкуренции на товарном рынке
Из проведенного анализа следует, что рынок первичного жилья экономического класса в пределах географических границ г.Ульяновска и г.Димитровграда является высококонцентрированным. Конкурентная среда является неразвитой.